ザ・マンションチェック-yamada

やまだ　おさむのマンションコラム：「八軒長屋」

「管理」のすすめ

俗にマンション法と言われる「建物の区分所有法」も、一般の者には難しいものです。もちろん、一般に使う言葉では書かれていません。例えば、「管理組合」という言葉は出てきません。少し聞きかじりを書いてみます。

　「マンションを持つ」ということは当然に管理組合の構成員となります。従って加入のための特別な手続きも無いし、住みつづける限り脱退の自由も無い。いわば成人すれば選挙権を持つ感覚でしょうか。設立総会も必要ないそうです。このことをどれだけの人が認識しているのでしょうか。

　管理組合の根本の規則である「規約」。本来、規約は集会の決議によって定めることになっていますが、入居開始と同時に管理が始まるわけで、このことからも集会がもてない段階で規約を持つ必要はあるわけです。

マンション販売の現場ではディペロッパーもしくは関連する管理会社が作った「規約」を、契約者全員から印をもらい、区分所有法第４５条の「全員の書面による合意があったときは集会の決議があったものとみなす」（書面決議）によって設定しています（原始規約）。ここでも、印を押すときに「合意をした」と認識している人がどれだけいるでしょうか。

もし一部の者だけに有利な内容になっていても、その改正には集会を開き、区分所有法が定める多数者による決議が必要となります。もし一部の者が相当数いると、もはや改正は不可能です。そもそも管理組合が受持つ部分というのは廊下や階段など（共用部分）ですが、明確にこの共用部分を認識できる人がどれだけいるのだろう。

今、法務省や国土交通省では学識者や関係団体を交えて、マンション建替えについての制度の構築を進めていると聞きます。情報開示のおかげで、ホームページなどから会議の概要を窺うことが出来ます。それらに目を通していると、分譲マンションが抱える問題点が浮かび上がってきます。

例えば、上の「原始規約の適性化」もその１つで、対応策として、何らかの機関に規約を審査させる、或いは入居後一定期間後にこれを失効させた上で改めて集会で決め直す、などが議論されているようです。いずれにしても衆知を集めて、一つずつ解消していってもらいたいものです。

YAMADA