■　ここだけの＜本音：Ｑ＆Ａ＞　他では聞けない本音　■

皆さんからいただいたご質問にお答えしましたＱ＆Ａのうち、ご本人に了解いただいたものを掲載します。 ご質問の内容は見やすく要約してます。 ＜現在はご質問は受付けておりませんのでご了承ください＞ 記事中ＭＲはモデルルームを意味します。 掲載記事のコピー・転載を禁じます。

Ｑ：管理人さんの専門は建築ですか設備ですか？＜miyamaさん＞ Ａ：私は現在マンションの設計が多く、建築も設備も専門と言えます。

Ｑ：サイトは設備工事専門ですが、建築はやらないのですか？＜miuraさん＞ Ａ：建築関係もやりたいのですが、すでに沢山のサイトがマンションに関して氾濫しています。内容的に良いか悪いかは別として、設備の部分が欠落し、購入後のトラブルの大半が騒音と水漏れ、排水管処理ミスですので友人に情報をいただいて作ってみました。

Ｑ：マンションは今買い時とマスコミではやりますが、本当でしょうか？＜dejiさん＞ Ａ：マスコミに出てくる評論家・達人・仕事人達はいいですよね。何をしゃべっても責任を取りませんし、人気商売的に人受けする表現さえすればウケル訳ですから。マスコミ側もほとんど素人さんがインタビューをするものですから、見てて滑稽ですよ。ネットのＨＰも内容は批判的な切り口ですが、最終的には、新築マンションの検索があったりして結局スポンサーにマンションメーカーがついたりしてね。 買い時かどうかですが、私的な意見ですが土地も建築費もかなり底値だと思います。また欧米の企業が不動産の債券化商法を導入して来ましたのでデペロッパーによってはこれに取り組み始めていますので高層マンションでは緩やかに販売価格が上昇してきています。

Ｑ：あるサイトで＜○○○事務所＞というのがありますがマンションのチェックの依頼をしてもよいでしょうか？＜hirasawaさん＞ Ａ：ウェブサイトを見ましたが、コメントのしようがないですね。是々非々はさておき、感想として二次被害に遭わないように願うばかりです。ただ彼等の立場で何をどこまでチェックができるのでしょうね。聞きかじりの技術で評価も出来ないでしょうし、内容も具体的なものはなく抽象文が多く、一般受けはするでしょうが、少なくとも専門家の内容ではないです。技術の裏付けのある人はあまりしゃべらないもので、結果で判断できますが、際どい構造での判定も、完璧に・・・とか、すべてをチェック・・・とかは責任問題に発展しますよね。責任の範囲も書いていない。ましてや不動産関連の資格も開示していない。 土質と構造工法の相関はそんなに簡単ではありません。少なくとも設計図の読めない人を、建築基準法も理解していない人を＜プロ＞とは呼びたくはない。内覧会に同行するかと思ったら、不動産売買の講習会の講師だとか左右上下がバラバラ。挙句にそこのポリシーが最高だ、他は下衆だのと、忌々しい限り。 私見として、バブル期に儲けに儲けた人達が今更社会正義を振りかざし、チェックする側に立ち皆さんの味方です・・・・の論調は少し悪乗りですよ。昔にあった＜原野商法＞を思い出します。不動産業界がキナ臭く言われる由縁です。 ＰＳ：この掲載に対しそのサイトの友人らしき方からクレームらしきメールを２通もらった。ネットバトルをする気もないが、そのメールに⇒一目でそこの事務所と判り、二次被害等の表現は公平ではない・・・との抗議だ。私も当ＨＰの訪問者の質問により見たくもないサイトを閲覧しての感想を述べたものであり、一般の方にあっては、サービスの内容の結果のモノサシがない以上、上記の論調は必至である。他のサイトを貶したと思ったら、ビューカウントを自慢したり、仲間同士で誉め合ったり、不動産の書籍を毎日読んでるとか？→すなわち経験がない。業界在席が12〜13年で不動産業界すべてを知り尽くしたかの強弱を使い分ける論調のマスターベーションは、＜深夜の通販の手法＞であり、私に限らず誰が見ても明らか。設備は陳腐化するとかでチェックしなくていいと言いながら、建築現場で職人を、ＭＲで営業マンの態度を見るという。ＭＲの営業マンの半数以上は派遣社員である。要はディペロッパーの販社の姿勢を見ることでの共通事項を区別する論旨はバラバラ。建築士の資格者はピン切りと愚弄するのはいいが、じゃーその資格すら取れない人達が何をベースにチェックマンに仕立てあげるのだろうか（司法でさえ紛争解決に一級建築士の関与を要請している）。人気投票か？。ウェブサイトに売主側と買主側に窓口（受付）を設ける→どちらに帰属したいのか。要は儲けか？。まだまだ言い足りないし論旨は論破できるが、次元の低いクレームらしきメールを寄こされて読むのも、ナルシスト集団とかかわりあうのも面倒なのでこのあたりとしましょう。 日記を書いて我が身のプライバシーを切り売りしてもマンションは綺麗にはならないぞ！。

Ｑ：このサイトでは建築士等に相談しなさいと応援してますが、彼等はプライドも高く敷居が高いのですが本当にメリットがあるのでしょうか？＜soedaさん＞ Ａ：建築士の仕事の範囲も広く毎日の仕事の処理に忙殺されそうな人も沢山います。欧米では弁護士、建築家、医師のランクではあるのですが、日本ではこれよりずっと低く、育てる土壌もないのが現状です。建築士法も＜あいまいなまま＞のも要因ではあります。しかし皆さんが見ている建物は建築士の資格がないと申請すらできません。長くなりますので回答に移ります。 建築士を選ぶ目安としては建築士番号が11万台以降20万台以下、次に30万台以下を確認して下さい。古くても新しすぎても良くない。基準法の改正とか新技術を知らない建築士もいますから。 マンションに関してはプロが素人に見栄えだけで売ってるのが現状です。また、デペロッパーの販売マニアルを見ると一般の方はショックを受けるであろうセールストークが書かれています。選ぶのは皆さんでも中味は専門家を利用すべきだと断言できます。極論ですがモデルルームに一年居ても中味は判らないと思いますよ。 売主・供給側の専門家は掃いて捨てるほどいます。しかし、買主側に専門家の味方が居てもいいのではないでしょうか。

Ｑ：建築士が購入予定のモデルルームでチェックしても工事中をチェックできないので意味ないと思うのですが？＜inoueさん＞ Ａ：意味は多いにあります。本来マンションは完成後に見て、触って、決定するものですが、本文にも書いてます通り日本では≪青田売り≫の悪習慣が一般的になってます。これは販売側の論理で完成後に確実に入金できるシステムを構築しています。いまさらこのシステムがおかしいと言っても多勢に無勢。 ならばモデルルームで徹底的にチェックをすることによりデペロッパーにプレッシャーを掛けれるし、完成後に仕様と違う分譲を行なえば≪不法行為≫という立派な法律違反での告訴ができます。≪クチうるさい≫ユーザーには丁寧に応対する日本人特有の体質を逆利用する人が多くなれば、デペロッパーも≪断然有利な立場にあぐらをかく≫販売できなくなる効果は大変有効です。最近では安価な料金でパンフレットを徹底チェックするサイトもあるようですが建築士がチェックするシステムであれば同様の効果はあります。 すでに日本では世帯数分の分譲住宅は建設されています（飽和状態）。意識改革をしないデペはこれから淘汰される時期に入ります。あせらずじっくり選びましょうね。

Ｑ：建築士への報酬はどれくらいか教えて下さいますか。また、ご紹介はいただけますか？＜nagaeさん＞ Ａ：私が同行するのであれば、５万円くらいいただきます。これが高いかどうかは皆さんの判断にお任せしますが、一回きりで初めてのユーザーさんと同行までの段階から終了までの工程を考えれば、費用はさておき、私は多分行かないと思います。ゴメンナサイ！！ 最近のサイトを拝見すると、３〜４万円くらいで同行されてるようで、これが限界かと思います。正義感溢れるサイトもあり、頭の下がる思いです。パンフレットのチェックも３万円前後で登場してきてますが、最近１万円前後のものも登場してますが、これは対費用として無理があります。いくらチェックとは言え全般の閲覧からレポートを書くのに丸２日はかかりますから。建築士番号を確認する方が良いかと思います。二次被害に遭わないためにも。

Ｑ：またメールします。何故同行してもらえないのでしょうか？＜nagaeさん＞ Ａ：メール拝見しました。ご要望は有難いのですがお断りします。 硬い話になりますが、もともと個人主義の文化をもたない日本にあっては、＜コンサルティング＞は企業間での取引はあっても個人間でのそれの習慣がない。こちらが良かれでコンサルしても自己責任を吸収する度量もない。あるのは、これだけの費用があればこれこれが買えると言う比較論しかない方に私達の誠意は伝わり難いものです。ネットは根付いても稟議・根回しに慣れた人達には個人コンサルは根付かないと考えます。 責任転嫁を得意とする人の視線は何かあればすべてこちらに向くものです。かといって、数十万の対費用を支払う基準もなく、文句やグチだけが一人歩きするのが現実ではないでしょうか。くだけて言えば専門用語の解説からしなければならないそのエネルギーは大変なものです。 私はできませんが、前回も記しましたが、熱血・正義感をもつ建築士は沢山いらっしゃいますのでご紹介はしますよ。

Ｑ：即日完売がダメとか素人が玄人に立ち向かうなとか、私達が悪いような書き方が気になります。自分の職業以外は全て素人の筈です。車を買うのにプロは同行しなくても買えますよね。＜mizutaさん＞ Ａ：一番の論点ですよね。少し長くなりますが、要点を回答しますと、私達も販売事務所で設計に対する質問に対応すべく立会いをしますが、ＭＲのオープンから登録予約まで一週間以上も検討をする時間もあるのですが、質問もなく予約が入ります。勿論良いプランを一刻も早く手に入れたい心理なのでしょうが数千万もする住宅が例え一期販売だとしても50〜90戸単位で即日完売するのは専門家の視点から、またMRに居て狂気にも見えます。 （ヨーロッパの人達が何故日本人がグッチやエルメス等のブランド商品に群がるのかリサーチするほどアジア人の７不思議だそうです。結果として扇動され易い民族のようです。） 買わないで！ではなくその買い方がおかしいではないかと言う論点です。即日契約をする覚悟ないし、下準備が出来ているのであれば、なお更プロを同席させるべきではないかと言う提言です。ただし老婆心の域を出ませんが。 車との比較は次元が、また人間本来の生活上でのファクターが違い過ぎます。住宅は文化であり、車は道具だと私達は考えますし、車は無くても生活はできます。賃貸か分譲かの論議にも結論が出ないように、異論は沢山有るでしょうが、現実としてマンションに限らず住まいを衝動買いされてから≪どうでしょう≫のお問い合わせが圧倒的に多く、マスコミも面白おかしく欠陥住宅を一方通行で垂れ流すのみで解決策までは踏み込まない。否、踏み込めないのです。 だから私達は職務を超えて、また設計業務に支障をきたす危険を冒してまで、サイトで提言をしていることを、それが如いてはお互いの立場の尊重であり相互扶助であることを認識していただきたい。

Ｑ：専門家の同行もいいのですが、ネット上に沢山マンションチェックの項目の紹介があったり、その手の書籍がありますがこれらを参考にしたいのですが、いかがでしょう？＜ibataさん＞ Ａ：ボランティアのサイトや書籍は沢山あります。これは主観の問題で良否は言えません。あえて言えば、現実としてはボランティアのサイトは責任を取らないあくまで評論家的発想ですし、書籍については学校のテスト形式では大いに参考にはなります。住まいは住まわれる方のライフスタイル・環境等のファクターが違いますので一通りのガイダンスでは済ませられないものです。 例えますと隣家との壁厚が18cm以上とか書かれてますがこれの仕上げはどうするかは書かれてませんよね。いくら壁厚がクリアしても仕上げによって伝播音が増加することもあります。大事な構造部分で構造の種別は記載されても、配筋や鉄骨、コンクリート強度の割増等にはさっぱり表現されていないのが現実です。低周波、高周波の伝播音も自ずと違いがあるのです。 ボランティアのサイトの発行等には、書籍の執筆には頭は下がりますが、テキストでの表現には当然限界があり、何事にもマニュアル通りに行かないのは今や衆知のことです。数万冊ある建築専門誌を一冊に要約できるとは思えませんので題目を＜マンションチェック超・超入門書＞と換えれば別ですが。

Ｑ：設備工事がマンション購入の判断材料になりますか？＜furukawaさん＞ Ａ：建築は建築基準法、等により一定水準は保てますが、建築設備はきわめて曖昧な部分があり、法的包括よりデペロッパーの姿勢に大いに拘わります。極端に言えば設備をも大事に考える企業の姿勢があれば、全体的には優秀なものだと判断されても良いかと思います。

Ｑ：ディペロッパー・ゼネコンは購入の判断材料になりますか？＜tateishiさん＞ Ａ：勿論なります。原則デペロッパーは資金調達、また工事が専門ではないのでゼネコンに発注するシステムです。ずるいのはデペロッパーでは、土地情報はゼネコン等に任せ、自社開発はあまりせず、土地情報の豊富なゼネコンに任せたり、銀行系列のゼネコンと共同工事をさせたりすることです。開発コンセプトがなく、ユーザー本位での計画ではありません。またゼネコンによる設計・施工はお気に入りのマンションであっても徹底的にチェックするつもりで選んで下さい。あくまで設計と施工は別物です。